近日，中国商业地产领域迎来一场备受瞩目的资产交易，英格卡集团与高和资本达成战略合作，双方共同成立专项不动产基金，一举拿下无锡、北京、武汉三座荟聚项目。这一动作不仅改写了相关区域商业地产格局，更成为外资企业在中国市场战略调整的重要信号。
根据合作协议，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家负责所有体验中心的管理与运营。值得一提的是，宜家中国计划在无锡荟聚内开设新门店，其现有物业资产将作为交易的一部分，改造为全新的租赁空间。英格卡购物中心全球总裁安心迪表示，集团扎根中国市场多年，始终致力于贴近本土需求，提供更便捷、可持续的服务体验。此次与高和资本的合作，不仅为集团开辟了新的业务增长路径，也进一步深化了与本地社区的紧密联系。
自2009年进入中国市场以来，英格卡购物中心已自主打造并运营了十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目，累计投资超270亿元。2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，其中上海项目总投资超80亿元，成为英格卡全球范围内单体投资最大的项目。此次交易涉及的三座荟聚项目均运营超十年，北京荟聚年客流量稳定在3000万人次，无锡荟聚2024年销售额突破43亿元，武汉荟聚出租率连续三年超95%，堪称英格卡在中国市场的“压舱石”。
苏商银行特约研究院付一夫指出，高和资本与英格卡集团的合作是商业地产存量时代的典型案例。通过“本土资本+外资运营”的模式，双方实现了资源互补，既盘活了优质成熟资产，又保障了运营的专业性。对英格卡而言，此次“卖资产”并非退出市场，而是轻资产转型的关键一步。付一夫认为，“合资设立基金”模式深受外资青睐，既能保障品牌与运营主导权，又能通过资本联动分散风险、盘活资产。
无独有偶，星巴克咖啡也在11月宣布与博裕投资成立合资企业，共同运营中国市场的零售业务。博裕将持有合资企业至多60%股权，星巴克保留40%股权，并继续作为品牌与知识产权的所有者，向合资企业授权。与此同时，CPE源峰与汉堡王品牌达成战略合作，成立合资企业“汉堡王中国”。CPE源峰将注入3.5亿美元初始资金，用于支持门店扩张、市场营销、菜单创新及运营能力提升。汉堡王中国旗下全资关联企业将签署为期20年的主开发协议，获得在中国独家开发汉堡王品牌的权利。交易完成后，CPE源峰将持有汉堡王中国约83%股权，RBI保留约17%股权。
付一夫分析，未来外资在华合作将呈现三大趋势：一是“深耕核心+灵活配置”，聚焦一、二线城市优质资产，以基金模式优化资产结构；二是绑定本土头部资管机构，借助其本地化资源降低市场风险；三是坚持“品牌+运营”核心不变，通过轻资产模式回笼资金再投资新项目，如上海荟聚的大额投入与基金合作并行，实现长期布局与资金效率平衡。不过，不同场景的合作模式成效差异显著。付一夫介绍，新开发项目更适合“合资设立基金”，尤其是重资产综合体，可依托本土资本解决资金压力，借助外资运营经验把控品质；存量资产改造倾向“品牌输出+运营托管”，外资无需大量资金投入，通过专业运营提升资产价值后分享收益；独自开发仅适用于外资深耕多年、资源密集的核心城市核心地块，目前已逐渐减少。
商业地产的基金化浪潮，本质上是行业分工的重构。对外资企业而言，这是应对全球业绩压力与中国市场变化的战略调整。2024年以来，多家外资商业地产企业通过与本土资本合作成立基金，剥离重资产。凯德投资不久前完成第二只境内子基金募集，重构青岛凯德MALL•新都心项目的资本结构。自2021年以来，凯德投资已设立九只在岸人民币基金，累计募集境内资金近550亿元。施罗德资本旗下房地产投资部门与西子国际达成战略合作，共同组建股权投资平台，并联合发起总规模约30亿元人民币的私募房地产股权投资基金计划，聚焦长三角核心城市的写字楼、消费基础设施投资机会。
险资入股也成为一大趋势。大家保险旗下附属公司收购加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB）持有的4个购物中心49%权益，交易对价12.9亿元。这4个项目分别是上海闵行天街、苏州狮山天街、成都滨江天街和重庆西城天街，均为龙湖集团旗下核心商业资产，由龙湖负责后续运营管理。同时，阳光人寿、新华保险等机构通过合营企业或股权投资，相继收购万达48座及14座广场项目。这些交易普遍采用“所有权转移+万达商管继续运营”的模式，与荟聚交易逻辑相似。
行业变革的核心逻辑在于中国商业地产已从“增量扩张”进入“存量优化”阶段。外资的品牌与运营优势无需通过重资产持有来体现，轻资产模式更能实现规模复制与利润提升。仲量联行数据显示，2022—2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，规模居亚太区首位，成为市场最主要的“接盘方”。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，以英格卡与高和资本的案例来看，在此模式下，英格卡并未因资产股权结构调整而退出，反而继续保有荟聚品牌所有权，并独家负责项目运营管理工作，确保了项目运营的连续性和专业性。高和则充分发挥资本运作优势，专注于基金的资本结构优化与退出通道设计，通过专业操作实现资产价值最大化。这种分工模式既剥离了英格卡的重资产负担，又保留了其核心竞争力，是商业地产企业从“重资产持有”向“轻资产运营”转型的典范。
柏文喜认为，当前中国商业地产已迈入存量主导的发展阶段，存量资产的盘活与流动性提升成为行业发展的主旋律。外资将拥有稳定现金流的成熟项目装入基金，实现资产的资本化运作；同时保留专业运营商的操盘权，确保项目运营效率与收益稳定性不受影响。这种模式不仅解决了存量资产流动性不足的痛点，更为REITs、ABS等资产证券化产品的发行铺路，指明了存量商业地产的价值实现路径，有望成为未来行业发展的主流范式。
然而，商业地产转向专项基金运营模式并非一帆风顺。柏文喜坦言，该模式虽在提升资本效率、分散风险、实现专业分工等方面优势显著，但也面临结构复杂、协调成本高、退出依赖资本市场等挑战。专项基金的设立与运作需跨越多重监管维度，各监管规则的衔接与适配难度较大，不仅延长了项目落地周期，也对操作团队的专业能力提出极高要求。多方主体博弈下，基金运作涉及LP与GP、资本方与运营方等多个主体，各方在收益分配、改造预算、品牌标准上容易出现目标差异。同时，若资本市场波动大或REITs发行窗口关闭，基金可能面临到期无法退出的困境，被迫选择项目展期或折价出售。
