上海市闵行区申长路979号的恒大虹桥国际项目，即将在9月16日迎来第二次拍卖。此次起拍价定为62.74亿元，较首次拍卖的78.43亿元大幅下降15.69亿元，降幅达到八折。尽管吸引了2.49万人次围观，但截至目前，尚未有买家报名参与竞拍，4亿元的保证金门槛成为首要障碍。
该项目位于虹桥商务区核心地段，包含两宗合计9.21万平方米的土地，以及13栋未完工建筑，其中A区8栋已取得预售许可，部分房源已售出，B区5栋尚未预售。自2020年3月停工以来，项目主体虽已封顶，外立面也已完工，但室内装修及部分安装工程仍未完成。根据竞买公告，买家需承担约3亿元的土地出让金补缴费用，以及盛京银行102.72亿元的有财产担保债权。
首次拍卖于8月31日至9月1日进行，起拍价与评估价同为78.43亿元，但最终因无人报名而流拍。此次二拍虽大幅降价，但隐性成本依然高昂。除了3亿元的土地出让金，买家还需面对续建费用、历史欠税、软件服务费等多项支出。其中，续建费用因工程资料缺失、材料老化等问题，存在较大不确定性，可能进一步推高总成本。
市场分析指出，虹桥商务区当前甲级写字楼空置率为20.7%，平均租金为4.75元/平方米/天，低于全市平均水平。该项目体量庞大，A区和B区合计可售可租面积超过26万平方米，后续招商将面临激烈竞争。A区已预售房源的交付问题、B区业态调整的灵活性，以及地下商业空间的开发成本，均为潜在买家需慎重考虑的因素。
竞买公告未对买家资质设置特殊限制，但4亿元的保证金已将多数个人投资者和小型企业拒之门外。对于有能力参与的机构而言，需评估的不仅是62.74亿元的起拍价，还包括产权涤除时间、续建成本、租金回报周期等关键问题。以当前虹桥商务区的租金水平计算，项目出租率爬坡期可能较长，直接影响资金回笼速度。
若二拍再次流拍，项目将进入后续处置程序，可能涉及变卖、再次降价或债权人抵债等安排。目前，公开信息仅确认二拍起拍价、保证金、土地面积、建筑数量等核心数据，具体成交结果仍需等待9月16日竞拍结果揭晓。这场备受关注的拍卖，能否在降价后吸引买家入场，仍充满悬念。
